Der Nießbrauch ist ein beliebtes Mittel in der Nachfolgeplanung: Eltern übertragen eine Immobilie auf die Kinder, behalten aber das Recht, die Wohnung zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Doch was passiert, wenn eine mit Nießbrauch belastete Immobilie verkauft wird? Hier gilt es, steuerliche Chancen und Risiken zu kennen.  Nießbrauch – was bedeutet das?
Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, obwohl sie nicht Eigentümer ist. Typische Fälle: 

• Eltern übertragen eine Wohnung auf Kinder, behalten aber die Mieteinnahmen. 
• Eigentümer verkaufen eine Wohnung, sichern sich aber das lebenslange Wohnrecht. 

Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf 

• Einnahmenbesteuerung: Solange der Nießbrauch besteht, versteuert der Nießbraucher die Mieten. Aber Achtung: In vielen Konstellationen dann nicht mehr alle Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinsen) steuerlich geltend gemacht werden. 
• Wohnungsverkauf: Wird die Immobilie verkauft, ist entscheidend, ob die 10-Jahres-Spekulationsfrist eingehalten ist. Diese Frist orientiert sich am ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Eigentümers. Auch bei der Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt tritt der Beschenkte in die Fußstapfen des Schenkers. 
• Wertminderung: Der Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert der Immobilie, da er die Nutzung einschränkt. Das kann sowohl bei Schenkung/Erbschaft als auch beim Verkauf zu steuerlichen Vorteilen führen. 
• Verzicht auf den Nießbrauch: Soll vor dem Verkauf auf den Nießbrauch verzichtet werden, muss dieser zu diesem Zeitpunkt bewertet werden und stellt eine erneute Schenkung dar. Freibeträge in der Schenkungssteuer in den letzten 10 Jahren sind zu beachten. 

Vorteil in der Nachfolgeplanung
Durch eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt können Eltern Immobilien frühzeitig an Kinder weitergeben und dabei Freibeträge mehrfach nutzen. Bei einem späteren Verkauf durch die Kinder wird der Nießbrauch im Verkehrswert berücksichtigt – die Steuerbelastung sinkt. Wenn auf den Nießbrauch später verzichtet wird, stellt dies eine erneute Schenkung dar. 

Beispiel:
Eine Wohnung hat einen Verkehrswert von 400.000 €. Mit Nießbrauch des 70-jährigen Eigentümers wird sie steuerlich nur mit 280.000 € bewertet. Der Nießbrauch hat also zum Zeitpunkt der Schenkung einen Wert von 120.000 €. → Das senkt sowohl die Schenkungsteuer als auch die spätere steuerliche Bemessungsgrundlage. Wir auf den Nießbrauch 10 Jahre später verzichtet und hat der Nießbrauch zu diesem Zeitpunkt noch einen Wert von 60.000 €, so kommt es zu einer erneuten Schenkung von 60.000 €.
 

Risiken und Fallstricke 

• Der Verkauf mit bestehendem Nießbrauch ist oft schwieriger, da Käufer den Wertabschlag berücksichtigen. 
• Verzicht auf den Nießbrauch stellt eine weitere Schenkung dar und muss bei der Planung der Freibeträge beachtet werden, 
• Unklare Vertragsgestaltungen können zu Streit mit Finanzamt oder Käufern führen. 
• Bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist bleibt die Spekulationssteuerpflicht bestehen, auch wenn ein Nießbrauch besteht. 

Praxis-Tipps für Eigentümer 

• Nießbrauch immer notariell und steuerlich begleiten lassen. 
• Prüfen, ob ein Verkauf trotz Nießbrauch sinnvoll ist – oder ob eine spätere Aufhebung des Nießbrauchs steuerlich günstiger wäre. 
• In der Nachfolgeplanung die Freibeträge gezielt nutzen, um mehrere Übertragungen über die Jahre zu strecken. 
• Prüfungen, ob der Nießbrauch wirklich der vorteilhafteste Weg der Übertragung ist oder z. B. ein Verkauf zwischen Schenker und Beschenkten nicht sinnvoller ist.  

Fazit:
Der Nießbrauch kann ein wertvolles Instrument bei Immobilien und Wohnungsverkauf sein – er reduziert Steuerwerte und ermöglicht flexible Gestaltungen. Gleichzeitig erfordert er sorgfältige Planung, um Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer und Verkaufswert optimal zu steuern.