Als Gesellschafter einer GmbH steht Ihr regelmäßig vor der Frage, wie Ihr Euer Unternehmen finanziell am besten ausstatten könnt. Zwei häufig genutzte Finanzierungsformen sind das Gesellschafterdarlehen und die Einzahlung in die Kapitalrücklage. In diesem Newsletter möchten wir Euch die Vor- und Nachteile beider Optionen aufzeigen, damit Ihr die für Euch passende Entscheidung treffen könnt.

In einem jungen BMF-Schreiben vom 4. September 2024 wurde die steuerliche Behandlung von inkongruenten Gewinnausschüttungen konkretisiert. Dieses Thema bietet interessante Gestaltungsmöglichkeiten, birgt jedoch auch Risiken. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Punkte und die Vor- sowie Nachteile für Euch zusammengefasst.

Ein hochemotionales Thema im Familienkreis ist oft die Übertragung von Vermögen bereits zu Lebzeiten von der Elterngeneration auf die Nachfolgegeneration. In diesem Newsletter möchten wir Euch die speziellen steuerlichen Vorteile erläutern, die sich aus dem Verkauf einer fremdvermieteten Immobilie an Nachkömmlinge ergeben im Vergleich zur Vererbung ergeben können. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die wir Ihnen im Folgenden detailliert darstellen werden.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein zentraler Punkt, insbesondere wenn Immobilien zu vergünstigten Konditionen an nahestehende Personen (Familienmitglieder oder Gesellschaften, an denen man beteiligt ist) vermietet werden. In diesem Newsletter möchten wir Euch einen Überblick geben, wie das Finanzamt dabei vorgeht und worauf Ihr achten solltet, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Warum ist die ortsübliche Vergleichsmiete wichtig? Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine entscheidende Rolle für den Werbungskostenabzug aber auch bei der Beurteilung, ob bei einer verbilligten Vermietung ggf. Zuwendungsbestandteile (= Schenkungen) vorliegen können. Vermietet Ihr eine Immobilie zu einem Mietpreis unterhalb von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG). Dies kann dazu führen, dass Ihr Eure Werbungskosten nur anteilig abziehen könnt. Wie wird die Vergleichsmiete ermittelt? Das Finanzamt nutzt ein mehrstufiges Verfahren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Hier sind die wichtigsten Methoden im Überblick: Mietspiegel: Der Mietspiegel ist das vorrangige Instrument zur Ermittlung der Vergleichsmiete. Es gibt einfache (§ 558c BGB) und qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB), die auf einer breiten Datenbasis beruhen. Enthält der Mietspiegel Spannenwerte, könnt Ihr Euch auf den oberen Wert der Spanne berufen. Vergleichbare Wohnungen: Falls kein Mietspiegel verfügbar ist, können mindestens drei vergleichbare Wohnungen als Maßstab herangezogen werden. Diese müssen hinsichtlich Lage, Größe und Ausstattung ähnlich sein. Immobilienportale: Alternativ können Daten aus Immobilienportalen wie ImmoScout24 genutzt werden. Das Finanzamt dokumentiert solche Auswertungen sorgfältig, um sie später nachvollziehbar zu machen. Gutachten: In Ausnahmefällen wird ein Sachverständigengutachten erstellt, wenn andere Methoden keine belastbaren Ergebnisse liefern. Veraltete Mietspiegel oder Bundesdurchschnittswerte: Ist kein aktueller Mietspiegel verfügbar, können ältere Mietspiegel anhand von Preisindizes hochgerechnet oder bundesdurchschnittliche Werte herangezogen werden. Was zählt zur Vergleichsmiete? Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst: Kaltmiete: Die Basis für die Berechnung. Umlagefähige Betriebskosten: Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Heizung, Müllabfuhr und Gartenpflege gemäß Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Diese Kosten machen einen erheblichen Anteil aus und sind für Vermieter vorteilhaft, da sie auch bei verbilligter Vermietung häufig vollständig vom Mieter getragen werden. Besonderheiten bei der Vermietung an Angehörige Bei der Vermietung an Angehörige gelten strenge Anforderungen: Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam und fremdüblich gestaltet sein. Die tatsächliche Durchführung des Vertrags muss mit den Vereinbarungen übereinstimmen (Fremdvergleich, z. B. tatsächliche Zahlung der Miete, Nebenkostenabrechnung usw.). Besonderheiten bei Vermietung an Gesellschaften an denen man beteiligt ist An Gesellschaften (z. B. GmbH) an denen man beteiligt ist, sollte man im Privatvermögen gehaltene Immobilien nur dann vermieten, wenn man entweder maximal 50 % der Anteile an der Gesellschaft hält und nicht beherrschend ist oder wenn die vermietete Immobilie nicht im Alleineigentum steht und man auch hier keine beherrschende Position innehat. In allen anderen Konstellationen riskiert man eine sogenannte Betriebsaufspaltung wobei die Immobilien Betriebsvermögen wird und nicht mehr nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden kann. Tipps für Vermieter Nutzt den Mietspiegel als Grundlage für die Mieterfestsetzung, sofern verfügbar. Dokumentiert alle Berechnungen sorgfältig, insbesondere bei der Nutzung alternativer Methoden wie Immobilienportalen oder Gutachten. Achtet darauf, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, um den vollständigen Werbungskostenabzug sicherzustellen. Achtet bei der Vermietung an nahestehende Personen auf die absolute Fremdüblichkeit des Vermietungsverhältnis (Vertrag, Mietzahlung usw.) und dokumentiert diese bei Vertragsabschluss auch. Lasst Vorsicht walten bei der Vermietung an eigene Gesellschaften und holt hier vor Abschluss eines Mietverhältnisses fachkundigen Rat ein. Unsere Unterstützung für Euch Das Thema vergünstigte Vermietung von Immobilien innerhalb des Familienkreises oder aber an Gesellschaften, an denen man beteiligt ist, ist komplex und bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Wir helfen Euch gerne, eine anstehende Übertragung zu überprüfen und steuerlich optimal zu gestalten. Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin unter termine.steuerknaben.de, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung. Beste steueroptimierte Grüße von den #Steuerknaben

wer kennt es nicht? In der Familie hilft man sich gegenseitig, oft auch finanziell durch zinsgünstige Darlehen. Doch Vorsicht: Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 31. Juli 2024 (Az. II R 20/22) sorgt für wichtige Klarstellungen bei der Besteuerung solcher Familienfinanzierungen. Ich möchte Euch heute über die Konsequenzen informieren und konkrete Handlungsempfehlungen geben.

Kennt Ihr diese Situation? Vor Jahren habt Ihr Aktien gekauft, die seitdem eine beeindruckende Wertentwicklung hingelegt haben. Nun überlegt Ihr zu verkaufen, schreckt aber vor der hohen Steuerbelastung zurück. Ein Mandant wandte sich kürzlich mit genau diesem Problem an uns: Er hatte frühzeitig in einen aufstrebenden Technologiekonzern investiert, dessen Aktienkurs sich seither verzehnfacht hat. Beim Verkauf würden 25% seines beträchtlichen Gewinns an das Finanzamt fließen.