Wir möchten Euch über wichtige bevorstehende Änderungen bei der Aufteilung von Immobilienkaufpreisen informieren. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat am 6. August 2025 einen Referentenentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen veröffentlicht, der erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Immobilienkäufen haben wird.

Was ändert sich konkret?
Mit dem neuen § 9b EStDV-E wird erstmals ein verbindliches Verfahren für die Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken eingeführt. Die bisherige Praxis, bei der eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anerkannt wurde, gehört damit der Vergangenheit an, wenn das Gesetz in der vorliegenden Entwurfsfassung verabschiedet wird.

Die wesentlichen Neuerungen im Überblick:

• Das BMF wird eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als standardisiertes Excel-Tool bereitstellen
• Diese Arbeitshilfe gilt als qualifizierte Schätzung und wird vom Finanzamt vorrangig angewendet
• Abweichungen sind nur noch durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger widerlegbar
• ISO 17024-zertifizierte Sachverständige werden künftig ausgeschlossen
• Für die Gutachten wird zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung vorgeschrieben

Wann treten die Änderungen in Kraft?
Die neuen Regelungen sollen für Wirtschaftsjahre gelten, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen. Das bedeutet praktisch eine Anwendung ab dem 1. Januar 2026. Allerdings besteht noch die Möglichkeit von Änderungen, da der Entwurf derzeit ausgewertet wird.

Praktische Auswirkungen

• Die geplanten Änderungen führen zu erheblichen praktischen Problemen:
• Verknappung der verfügbaren Gutachter: Über 90% der derzeit tätigen Immobiliensachverständigen wären von der neuen Regelung ausgeschlossen
• Regionale Engpässe: In vielen Regionen gibt es nicht ausreichend öbuv-Sachverständige
• Deutliche Kostenerhöhung: Die Beschränkung auf eine kleine Gruppe von Sachverständigen wird die Preise deutlich nach oben treiben
• Längere Wartezeiten: Die begrenzte Anzahl qualifizierter Gutachter führt zu längeren Bearbeitungszeiten

Rechtliche Bedenken
Der Referentenentwurf steht in der Kritik, da er möglicherweise gegen geltendes Recht verstößt. Kritikpunkte sind:

• Widerspruch zu § 198 BewG: Das Bewertungsgesetz erkennt ausdrücklich ISO 17024-zertifizierte Sachverständige an
• Verfassungsrechtliche Bedenken: Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit und das Gleichbehandlungsgebot
• EU-rechtliche Probleme: Mögliche Verletzung der Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit

Unsere Handlungsempfehlungen
Sofortmaßnahmen für laufende Verfahren/Erwerbe vor Ende 2025:

1. Prüfung beauftragter Gutachten: Kontaktiert uns umgehend, wenn Ihr bereits ein Gutachten beauftragt habt
2. Qualifikation des Sachverständigen klären: Wir prüfen für Euch, ob der beauftragte Gutachter die neuen Anforderungen erfüllt
3. Zeitschiene beachten: Bei Immobilienkäufen sollte der notarielle Vertrag möglichst noch vor Jahresende abgeschlossen werden

Für zukünftige Immobilienerwerbe:

1. Frühzeitige Planung: Berücksichtigt längere Bearbeitungszeiten bei der Terminplanung
2. Gutachterauswahl: Achtet bereits bei der Beauftragung auf die Qualifikation als öbuv-Sachverständiger
3. Achtet darauf, dass der Gutachter eine Vor-Ort-Besichtigung vornimmt.
4. Vertragliche Kaufpreisaufteilung: Eine marktgerechte Aufteilung im Kaufvertrag bleibt weiterhin wichtig, auch wenn sie nicht mehr automatisch anerkannt wird

Fazit und Ausblick
Wir beobachten die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens aufmerksam. Es ist noch nicht endgültig entschieden, ob und in welcher Form die geplanten Änderungen in Kraft treten werden. Die Stellungnahmen verschiedener Verbände zeigen erhebliche Kritik an dem Entwurf.

Unser Rat:
Handelt jetzt, solange das alte Recht noch gilt. Gerne unterstützen wir Euch bei der Prüfung laufender Verfahren und der Planung zukünftiger Immobilienerwerbe.

Unsere Unterstützung für Euch
Gerne beraten wir Euch individuell zu dem Thema.

Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin auf unserer Webseite, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung.

Beste steueroptimierte Grüße von den
#Steuerknaben