Eigentümer vermieteter Immobilien haben viele legale Stellschrauben, um Steuern zu sparen. Hier die wichtigsten „Steuerhacks für Immobilien-Eigentümer“ – kompakt und praxisnah.

Abschreibungen clever nutzen

• Neue AfA 3 %: Für Neubauten im Privatvermögen ab 2023 gilt 3 % Abschreibung p.a. statt 2 %. Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen haben immer 3 % wenn der Bauantrag nach dem 31.03.1985 datiert. Das verkürzt die Nutzungsdauer und senkt schneller die Steuerlast.
• Gutachten nutzen: Bei älteren Gebäuden kann ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer begründen – und damit höhere AfA-Sätze.
• Sonder-AfA (§ 7b EStG): Für Mietwohnungsneubau bis 01.10.2029 sind zusätzlich 5 % p.a. für 4 Jahre möglich.
• Inventar abtrennen: Einrichtungen, Küche oder PV-Anlagen separat ausweisen – diese lassen sich schneller abschreiben.

Umsatzsteueroption bei Gewerbemietern
Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei – damit entfällt aber der Vorsteuerabzug.

Tipp: Bei Mietern, die selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind und die Immobilie für Ihr Unternehmen nutzen, lohnt die Option zur Umsatzsteuer. Dann können Sie Vorsteuer aus Bau- und Betriebskosten ziehen, und der Mieter holt sich die Steuer zurück.

Wichtig: Vertraglich klar vereinbaren und auf die Nutzung des Mieters achten. Nutzt der Mieter vertragswidrig, schlägt das auf den Vorsteuerabzug des Vermieters durch.

Werbungskosten/Betriebsausgaben richtig ansetzen
Alle Kosten rund ums Objekt sind absetzbar – u. a. Zinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung.

Achten Sie auf:

• Abflussprinzip: Es zählt das Zahlungsjahr wenn nicht bilanziert wird (bei Betriebsvermögen).
• Darauf achten, dass Anschaffungskosten und Geldbeschaffungskosten (Notar & Grundbuchamt für Grundschuldbestellung) richtig abgegrenzt werden.
• Die Aufteilung zwischen Gebäudeanteil und Bodenanteil bei den Anschaffungs(neben)kosten steuerlich optimieren, um mehr Abschreibungsvolumen zu haben.
• 15%-Grenze: Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf, die über 15 % des Gebäudewerts liegen, gelten als Herstellungskosten und sind nur über AfA abziehbar. Größere Maßnahmen besser zeitlich planen. Option für Renovierungen zwischen Kaufvertrag und Übergang von Nutzen und Lasten prüfen.

Hausverwaltungskosten optimieren

• Externe Hausverwaltungsgebühren sind voll absetzbar.
• Familienlösung: Angehörige offiziell als Minijobber anstellen – Gehalt ist Betriebsausgabe/Werbungskosten, spart Steuern und bringt Einkommen in die Familie.
• Bei größeren Beständen kann sich auch eine eigene Hausverwaltungsgesellschaft lohnen – allerdings komplex.

Rücklagen und Steuerstundung

• § 6b-Rücklage: Bei Verkauf im Betriebsvermögen kann der Gewinn steuerfrei auf eine neue Immobilie übertragen werden. Übertragungsfristen beachten.
• Privat: Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkauf steuerfrei.
• WEG-Rücklagen: Erst abziehbar, wenn für konkrete Reparaturen von der WEG genutzt.

Sanierungen steuerlich nutzen

• Sanierungsgebiete (§ 7h): Bis zu 100 % der Kosten in 12 Jahren abschreibbar.
• Denkmäler (§ 7i): Gleiches Modell – hohe Steuerentlastung bei Sanierungen.
• Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar, alternativ freiwillig auf 2–5 Jahre verteilbar, um die Steuerprogression zu glätten.

Fazit: Wer Abschreibungen, Umsatzsteueroption, Betriebsausgaben/Werbungskosten und Förderungen klug kombiniert, spart bei vermieteten Immobilien schnell fünfstellige Beträge. Am besten frühzeitig planen – und bei größeren Maßnahmen unbedingt steuerliche Beratung einholen. Jetzt Termin vereinbaren und keinen Steuerhack mehr verpassen.