Der Immobilienmarkt bietet nicht nur Investitionsmöglichkeiten, sondern auch interessante steuerliche Gestaltungsspielräume. Heute möchten wir Euch über ein besonders vorteilhaftes Thema informieren: den Vorsteuerabzug bei Altimmobilien nach § 27 Abs. 2 UStG. Diese Regelung kann für Eigentümer älterer Immobilien erhebliche steuerliche Vorteile bedeuten.

Was macht Altimmobilien so besonders?
Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei, wodurch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Seit 2012 gilt zudem eine strenge Regelung: Wer seine Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermieten möchte, muss sicherstellen, dass der Mieter die Flächen zu mindestens 95 % für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Für Altimmobilien gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme: § 27 Abs. 2 UStG privilegiert Gebäude, bei denen der Baubeginn vor bestimmten Stichtagen lag. Die wichtigste Regelung betrifft Immobilien mit Baubeginn vor dem 11. November 1993.

Eure Vorteile bei Altimmobilien
Bei privilegierten Altimmobilien könnt Ihr zur Umsatzsteuerpflicht optieren, ohne die strenge 95%-Regel beachten zu müssen. Das bedeutet konkret:

• Flexibilität bei der Vermietung: Ihr könnt Eure Immobilie auch an Unternehmer vermieten, die teilweise steuerfreie Umsätze erzielen – beispielsweise an Ärzte, Anwälte oder andere Freiberufler.
• Vorsteuerabzug bleibt erhalten: Die Vorsteuer aus Anschaffungs-, Herstellungs- und Renovierungskosten könnt Ihr weiterhin geltend machen.
• Keine zeitliche Begrenzung: Die Privilegierung gilt dauerhaft, solange die Grundvoraussetzungen erfüllt bleiben.

Die wichtigsten Stichtage im Überblick
Die Übergangsregelung des § 27 Abs. 2 UStG differenziert nach verschiedenen Gebäudezwecken:

• Gewerbliche Zwecke: Fertigstellung vor dem 1. Januar 1994 und Baubeginn vor dem 11. November 1993
• Andere nichtunternehmerische Zwecke: Fertigstellung vor dem 1. Januar 1986 und Baubeginn vor dem 1. Juni 1984
• Wohnzwecke: Fertigstellung vor dem 1. April 1985 und Baubeginn vor dem 1. Juni 1984

Vorsicht bei Umbaumaßnahmen
Nachträgliche Baumaßnahmen können den privilegierten Altbau-Status gefährden. Hier ist zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten zu unterscheiden:

Erhaltungsaufwendungen wie Renovierungen, Fensteraustausch oder Heizungserneuerung ändern generell nichts an der Einstufung als begünstigtes Altobjekt.

Herstellungskosten sind nur dann problematisch, wenn die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtobjekt das Gepräge eines Neubaus geben oder der Altbau durch den Umbau eine wesentliche Funktions- und Zweckveränderung erfährt.

Was Ihr beachten müsst
Trotz der privilegierten Behandlung müssen bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllt sein:

• Die Vermietung muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgen
• Es darf sich nicht um reine Wohnvermietung handeln (außer bei sehr alten Gebäuden vor 1985)
• Eine entsprechende Optionserklärung muss abgegeben werden
• Der Vermieter muss selbst Unternehmer sein

Fazit
Altimmobilien mit Baubeginn vor dem 11. November 1993 bieten Euch als Eigentümerinnen und Eigentümer erhebliche steuerliche Vorteile. Ihr profitiert von einer flexiblen Vermietung und könnt weiterhin Vorsteuer abziehen – unabhängig davon, ob der Mieter das Objekt zu 95 % oder weniger für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. Diese Privilegierung ist von besonderer Bedeutung, da sie eine unbefristete Option zur Umsatzsteuerpflicht ermöglicht und damit langfristige Planungssicherheit schafft. Prüft daher bei jeder Vermietung oder Anschaffung einer älteren Immobilie, ob Ihr von dieser Ausnahmeregelung profitieren könnt – wir helfen Euch gerne dabei, diese Vorteile optimal zu nutzen!

Unsere Unterstützung für Euch
Gerne beraten wir Euch individuell zu dem Thema.
Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin unter http://termine.steuerknaben.de, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung.

Beste steueroptimierte Grüße von den
#Steuerknaben