Heute möchten wir Euch über ein wichtiges steuerrechtliches Thema informieren, das für viele von Euch als Vermieter von besonderer Bedeutung ist: die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Immobilien auch wenn diese nachhaltig laufende steuerliche Verluste generieren.

Das grundlegende BFH-Urteil vom 30.09.1997
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem wegweisenden Urteil vom 30. September 1997 (Az. IX R 80/94) wichtige Grundsätze zur Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung etabliert. Diese Entscheidung prägt bis heute die steuerliche Behandlung von Vermietungseinkünften und ist daher für Euch als Vermieter von zentraler Bedeutung.

Was bedeutet Einkünfteerzielungsabsicht?
Die Einkünfteerzielungsabsicht ist ein wesentliches Merkmal für die steuerliche Anerkennung von Einkünften. Sie beschreibt die Absicht, durch die Vermietungstätigkeit auf Dauer gesehen einen positiven Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Ohne diese Absicht würde eine steuerlich nicht beachtliche „Liebhaberei“ vorliegen, bei der entstandene Verluste nicht steuerlich berücksichtigt werden können.

Die Vermutungsregelung bei dauerhafter Vermietung

Grundsatz der Typisierung
Der BFH hat in seinem Urteil eine wichtige Vermutungsregelung etabliert: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese Vermutung gilt auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse (Verluste) ergeben.

Was bedeutet „auf Dauer angelegt“?
Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss gefasst, dauerhaft zu vermieten, gelten die Grundsätze des BFH-Urteils für die gesamte Dauer der Vermietungstätigkeit.

Ausnahmen von der Vermutungsregelung
Obwohl die Einkünfteerzielungsabsicht bei dauerhafter Vermietung grundsätzlich unterstellt wird, gibt es wichtige Ausnahmen:

Besondere Umstände

• Ferienwohnungen: Hier kann die Vermutung entfallen, insbesondere wenn eine teilweise Eigennutzung vorliegt
• Mietkaufmodelle: Bei diesen Gestaltungen wird regelmäßig keine dauerhafte Vermietungsabsicht angenommen
• Bauherrenmodelle mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie: Diese sprechen gegen eine langfristige Vermietungsabsicht

Verbilligte Vermietung
Ein besonders praxisrelevanter Fall ist die verbilligte Vermietung, etwa an nahe Angehörige. Hier gelten differenzierte Regelungen:

• Bei mindestens 66% der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als entgeltlich, Werbungskosten werden in voller Höhe anerkannt
• Bei 50% bis unter 66% der ortsüblichen Miete: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich
• Bei unter 50% der ortsüblichen Miete: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil

Die Totalüberschussprognose
Wenn Zweifel an der Einkünfteerzielungsabsicht bestehen, fordert das Finanzamt regelmäßig eine Totalüberschussprognose. Diese muss nachweisen, dass über einen Prognosezeitraum von typischerweise 30 Jahren ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Besonderheiten bei Luxusimmobilien
Nach neuester BFH-Rechtsprechung ist bei Immobilien mit mehr als 250 qm Wohnfläche grundsätzlich eine Totalüberschussprognose erforderlich, auch wenn die 66%-Grenze erreicht wird. Dies zeigt, dass die Rechtsprechung die Anforderungen in bestimmten Bereichen verschärft hat. Hierauf werden wir in einem gesonderten Newsletter näher eingehen.

Praktische Auswirkungen für Euch
Positive Aspekte

• Verlustverrechnung: Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung können grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden
• Langfristige Betrachtung: Auch jahrelange Verlustphasen führen nicht automatisch zum Wegfall der steuerlichen Anerkennung
• Schutz bei staatlicher Reglementierung: Verluste durch Mietpreisbindung oder ähnliche staatliche Eingriffe werden steuerlich anerkannt

Worauf Ihr achten solltet

• Dokumentation der Vermietungsabsicht: Haltet Unterlagen bereit, die Eure dauerhafte Vermietungsabsicht belegen
• Marktgerechte Mieten: Bei Vermietung an Angehörige aber auch an Dritte sollte die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen um keine Prognose erstellen zu müssen
• Totalüberschussprognose: Seid darauf vorbereitet, bei Nachfrage des Finanzamts eine fundierte Prognose erstellen zu können wenn Ihr einzelne Parameter nicht erfüllen könnt

Fazit
Das BFH-Urteil vom 30.09.1997 hat die steuerliche Behandlung der Vermietung grundlegend geprägt und bietet Vermietern wichtige Rechtssicherheit. Die Vermutungsregelung zugunsten der Einkünfteerzielungsabsicht bei dauerhafter Vermietung ist ein wichtiger Vorteil für Euch als Vermieter. Dennoch solltet Ihr die Ausnahmetatbestände im Blick behalten und bei besonderen Gestaltungen oder verbilligter Vermietung entsprechende Vorkehrungen treffen.

Besonders wichtig ist es, die Entwicklungen in der Rechtsprechung zu verfolgen, da diese – wie das Beispiel der Luxusimmobilien zeigt – zu verschärften Anforderungen führen können. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung Eurer Vermietungseinkünfte stehen wir Euch gerne beratend zur Seite.

Unsere Unterstützung für Euch
Gerne beraten wir Euch individuell zu dem Thema.

Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin hier, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung.

Beste steueroptimierte Grüße von den
#Steuerknaben