Der am 09.04.2025 vorgestellte Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD enthält wichtige steuerliche Änderungen, die für Euch als Immobilienbesitzer und -investoren von großer Bedeutung sein können. Insbesondere die geplante Reform der Unternehmensbesteuerung eröffnet neue Perspektiven für die steueroptimierte Strukturierung Eurer Immobilienbestände.

Die Vorteile einer Immobilien GmbH unter aktuellen Bedingungen
Bereits heute bietet eine Immobilien GmbH erhebliche steuerliche Vorteile:

• Niedrigere Besteuerung von Mieteinnahmen: Als Privatperson müsst Ihr Eure Mieteinnahmen mit Eurem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern, der je nach Einkommen bis zu 45% betragen kann. Rechnet man Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer hinzu, können die Abgaben auf nahezu 50% ansteigen. Eine Immobilien GmbH hingegen unterliegt derzeit einem einheitlichen Körperschaftsteuersatz von nur 15%.

• Befreiung von der Gewerbesteuer: Ein weiterer wesentlicher Vorteil ist die Möglichkeit der sogenannten „erweiterten Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Diese Regelung befreit Erträge, die auf die Vermietung und Verpachtung von eigenem Grundbesitz zurückgehen, vollständig von der Gewerbesteuer. Voraussetzung hierfür ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und vermietet, ohne gewerbliche Nebentätigkeiten auszuüben.

• Auch Immobilienverkäufe nur mit 15 % Körperschaftssteuer: Auch der Verkauf einer Immobilie durch eine Immobilien-GmbH inerhalb von 10 Jahren wird nur mit 15 % besteuert, wenn nach dem Verkauf weitere Immobilien in der GmbH verbleiben und kein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird.

Erhebliche Steuersenkung ab 2028 geplant

• Reduzierung der Körperschaftssteuer: Besonders interessant für Eure langfristige Steuerplanung: Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass der Körperschaftsteuersatz ab dem 01.01.2028 in fünf Schritten um jeweils einen Prozentpunkt gesenkt werden soll – auf dann nur noch 10 Prozent. Diese geplante Steuersenkung wird Eure Steuerbelastung bei einer Immobilien GmbH in den kommenden Jahren kontinuierlich reduzieren und den Abstand zur Einkommensteuer noch deutlicher vergrößern.

• Thesaurierungsbegünstigung wird verbessert: Zusätzlich haben die Koalitionäre angekündigt, das Optionsmodell nach § 1a KStG und die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG wesentlich zu verbessern. Dies eröffnet weitere Gestaltungsmöglichkeiten für Personengesellschaften, die in den Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer wechseln möchten.

Risiken bei privater Immobilienhaltung
Ein wichtiger Punkt, der für eine Strukturierung über eine Immobilien GmbH spricht, ist die Unsicherheit bezüglich der Spekulationsfrist bei privaten Immobilienverkäufen:

• Die 10-Jahres-Frist auf wackeligen Beinen: Aktuell gilt: Verkauft Ihr eine private Immobilie nach einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Dies gilt jedoch nur für im Privatvermögen gehaltene Immobilien. In der politischen Diskussion wurde in der Vergangenheit immer wieder die Abschaffung dieser Spekulationsfrist gefordert – insbesondere von Grünen und SPD.

• Potenzielle Änderungen bei Regierungswechsel: Zwar sieht der aktuelle Koalitionsvertrag keine Abschaffung der Spekulationsfrist vor, doch bei einem künftigen Regierungswechsel könnte dieses Thema wieder auf die Agenda kommen. Eine solche Änderung würde einen erheblichen Steuernachteil für private Immobilieninvestoren bedeuten.

Fazit: Es kann sich lohnen zu handeln

Die geplante Senkung der Körperschaftsteuer auf 10% macht die Immobilien GmbH zu einer noch attraktiveren Option für Eure Immobilieninvestitionen. Gleichzeitig besteht bei privater Immobilienhaltung das Risiko, dass die Steuerfreiheit nach der 10-Jahres-Frist bei einem Regierungswechsel entfallen könnte.

Wir empfehlen Euch daher, zeitnah die Möglichkeit einer Umstrukturierung Eures Immobilienbestands in eine Immobilien GmbH zu prüfen. Besonders für Immobilien mit Fokus auf Mieteinnahmen kann dies erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Bereits jetzt mit den nur 15 % Körperschaftssteuer, die eine Immobilien-GmbH sowohl auf die laufenden Gewinne aus der Immobilienverwaltung als auch auf Immobilienveräußerungen zahlt, können steuerliche Vorteile gegenüber dem Privatvermögen erzielt werden.

Beachtet jedoch, dass eine Immobilien GmbH jährliche Kosten verursacht und sich daher vor allem für größere Immobilienvermögen lohnt. Zudem müssen die strengen Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung eingehalten werden und auch das Thema gewerbliche Grundstückshandel gilt auch für die Immobilien-GmbH.

Unsere Unterstützung für Euch
Gerne beraten wir Euch individuell, ab wann und ob für Euch eine Immobilien-GmbH geeignet ist.

Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin unter http://termine.steuerknaben.de, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung.

Beste steueroptimierte Grüße von den
#Steuerknaben