Ein hochemotionales Thema im Familienkreis ist oft die Übertragung von Vermögen bereits zu Lebzeiten von der Elterngeneration auf die Nachfolgegeneration. In diesem Newsletter möchten wir Euch die speziellen steuerlichen Vorteile erläutern, die sich aus dem Verkauf einer fremdvermieteten Immobilie an Nachkömmlinge ergeben im Vergleich zur Vererbung ergeben können. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die wir Ihnen im Folgenden detailliert darstellen werden.

Verkauf einer Immobilie an Nachkömmlinge

Vorteile:

• Keine Schenkungssteuer: Beim Verkauf fällt keine Schenkungssteuer an auch wenn der Wert der Immobilie die Freibeträge übersteigt, da es sich um einen Kaufvertrag handelt.
• Keine Grunderwerbsteuer: Bei Verwandten in gerader Linie (z.B. Kinder) entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig.
• Hebung der Abschreibungsbemessungsgrundlage: Beim Verkauf einer Immobilie an Nachkömmlinge kann die Abschreibungsbemessungsgrundlage auf ein marktübliches Niveau neu festgelegt werden.
• Finanzielle Sicherheit: Der Verkaufserlös kann sofort genutzt werden, um Lebenshaltungskosten zu decken oder in andere Vermögenswerte zu investieren oder aber es wird vom Verkäufer ein Verkäuferdarlehen eingeräumt, mit welchen auch noch ein Steuersatzgefälle genutzt werden kann (siehe unten). Auf diese Darlehen kann dann später natürlich im Rahmen der Freibeträge verzichtet (= geschenkt) werden.
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Ein Verkauf kann Streitigkeiten innerhalb der Familie vermeiden, da klare Vereinbarungen getroffen werden.
• Steueroptimierung: Durch den Verkauf können steuerliche Vorteile genutzt werden, wie z.B. die Verlagerung von steuerpflichtigen Mietüberschüssen auf die Kinder.

Nachteile:

• Finanzielle Belastungen für die Kinder: Die Kinder müssen möglicherweise Kredite aufnehmen, um den Kauf zu finanzieren oder aber Zinsen an ihre Eltern zahlen.
• Emotionale Komponente: Der Verkauf zwischen Angehörigen wird in vielen Kulturen oder Generationen noch nicht mögliche Option gesehen da man „Vermögen an die Kinder ja schenkt“ und ihnen nicht verkaufen kann.
• Schulden innerhalb der Familie: Die Nachfolgegeneration muss akzeptieren können, nach Vollzug der Übertragung Kreditverbindlichkeiten bei den Eltern zu haben. Dies fällt nicht jedem leicht und kann im Zweifel auch zu Streitigkeiten führen.
• Einmalige Komplexität: Die steuerlichen Auswirkungen können komplex sein und erfordern sorgfältige Planung. Die initiale Komplexität des Übertragungsaktes selber ist also höher.

Vererbung einer Immobilie

Vorteile:

• Emotionaler Wert: Die Eltern haben ihrer Nachfolgegeneration etwas überlassen und in einem Schenkungsakt das Vermögen auf diese übertragen.
• Steuerfreibeträge: Hohe Freibeträge können die Erbschaftssteuerlast erheblich reduzieren, insbesondere für Kinder und Ehepartner.
• Langfristige Planung: Eine sorgfältige Planung kann helfen, die Erbschaftssteuer zu minimieren oder zu vermeiden. Hierbei muss aber sehr früh eingestiegen werden wenn die Elterngeneration sich aber selber noch als zu jung für solche Themen sieht.

Nachteile:

• Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer kann hoch sein, wenn der Freibetrag überschritten wird.
• Unsicherheit: Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Verkehrswert bzw. der steuerlichen Bewertung der Immobilie ab, der sich ändern kann.
• Zu hohe laufende Steuern: Die Nachfolgegeneration muss die Abschreibung auf den ursprünglichen Kaufpreis der Elterngeneration fortführen und hat, wenn die Immobilie bereits über Generationen im Familienvermögen ist, im Zweifel keinerlei steuerliche Abschreibungen um die Steuerlast aus den laufenden zu mindern.
• Laufende Komplexität: Sofern auf die Immobilie noch ein Darlehen lastet und dies im Rahmen der Schenkung auch von der Nachfolgegeneration mit übernommen wird, ist die Immobilie steuerlich gedanklich zu teilen in einem geschenkten Anteil und einen „entgeltlich erworbenen Anteil“. Die steuerliche Komplexität wird hierdurch laufend höher.
• Streitigkeiten: Erbstreitigkeiten können auftreten, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind und eine Immobilie in einer sogenannten Erbengemeinschaft gehalten wird.

Welches sind aus unserer Sicht die größten Vorteile eines Verkaufs gegenüber einer Schenkung:

Hebung der Abschreibungsbemessungsgrundlage
Beim Verkauf einer Immobilie an Nachkömmlinge kann die Abschreibungsbemessungsgrundlage neu festgelegt werden. Dies ermöglicht es den Käufern, die Abschreibungsmöglichkeiten auf den neuen Marktwert der Immobilie (der im Zweifel deutlich höher ist) erneut auszuschöpfen, was in der Regel zu erheblichen steuerlichen Ersparnissen führen kann.

Verkäuferdarlehen und Steuersatzgefälle
Ein Verkäuferdarlehen bietet eine flexible Finanzierungsform, bei der die Eltern den Kindern einen Teil des Kaufpreises oder den gesamten Kaufpreis als Darlehen zur Verfügung stellen. Dies ermöglicht es den Kindern, die Immobilie zu erwerben, ohne den gesamten Kaufpreis sofort zu zahlen. Die Zinsen auf das Darlehen sind für den Käufer als Werbungskosten absetzbar. Die Zinszahlungen an die Eltern sind für die Kinder als Werbungskosten absetzbar, was ihre Steuerlast senkt. Die Eltern versteuern die Zinseinnahmen mit dem Abgeltungsteuersatz von 25 %, was oft niedriger ist als der persönliche Steuersatz der Kinder. Dieses Steuersatzgefälle kann zu einer effizienten Steuerplanung führen. Sofern die Versorgung der Eltern aus den Immobilien erfolgen muss, sind diese Zinsen eine gute Möglichkeit den Eltern regelmäßig Einnahmen zum Bestreiten ihres Lebensunterhaltes zu ermöglichen.

Möglichkeiten zur Nutzung von Steuerfreibeträgen
Bei einem Verkauf werden die schenkungssteuerlichen Freibeträge nicht berührt. Eltern können also in den Folgejahren auf die Rückzahlung des Darlehens (teilweise) verzichten, was als Schenkung gewertet wird und dann ebenfalls von den Freibeträgen profitiert.

Fazit
Der Verkauf einer Immobilie an die Nachfolgegeneration als Alternative zu einer Schenkung kann erhebliches steuerliches Potential heben und auch Familienstreitigkeiten verhindern. Die Beteiligten müssen aber emotional bereit sein, ein Geschäft für unter fremden Dritten zwischen Familienmitgliedern einzugehen und anschließend Kreditverbindlichkeiten innerhalb der Familie akzeptieren können.

Unsere Unterstützung für Euch
Das Thema Verkauf von Immobilien innerhalb des Familienkreises ist komplex und bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Wir helfen Euch gerne, eine anstehende Übertragung zu überprüfen und steuerlich optimal zu gestalten.

Die rechtssichere Umsetzung erfordert jedoch fachkundige Begleitung. Vereinbart gerne einen persönlichen Beratungstermin unter http://termine.steuerknaben.de, bei dem wir Eure individuelle Situation analysieren und einen maßgeschneiderten Gestaltungsvorschlag erarbeiten. Wir stehen gern als steuerlicher Sparringspartner zur Verfügung.

Beste steueroptimierte Grüße von den
#Steuerknaben