Rabatte und Ermäßigungen sind doch etwas Schönes. Aber gibt es sowas auch in der Steuer? Na klar!

In den letzten Jahren hat es so einige gesamtwirtschaftliche Entwicklungen gegeben die zu einem nicht unerheblichen Zinsanstieg geführt haben aber auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten haben z. B. mit dem Restnutzungsdauergutachten von Immobilien eine Renaissance erlebt. Und diese Themen haben eines gemeinsam: Sie führen tendenziell zu steuerlichen Verlusten aus Immobilieneinkünften und diese steuerlichen Verluste finden Immobilieninvestoren richtig gut, so lange das Objekt am Ende trotzdem einen positiven Cash-Flow hat. Die Steuererstattung aus diesen steuerlichen Verlusten ist oft ein Bestandteil des positiven Cash-Flows und die gibt es leider immer erst nach 1-2 Jahre später wieder zurück. Aber da kann man doch sicherlich etwas machen.

Steuererstattung bedeuten effektiv, dass man eigentlich zu viel Steuer gezahlt hat. Das passiert in der Regel, wenn man über eine Abzugssteuer wie z. B. die Lohnsteuer als Arbeitnehmer zu viel Steuer bereits vorab an das Finanzamt abführt. Also warum zahle ich diese Steuern zu hoch an das Finanzamt? Das liegt daran, dass die negativen Immobilieneinkünfte ja erst im Rahmen der Einkommenssteuererklärung erklärt, festgestellt und dort mit den anderen Einkunftsarten verrechnet werden.

Aber es gibt hier für die steuerlich cleveren Immobilieninvestoren die Möglichkeit, diese Liquidität bereits unterjährig zu sichern und dieses Verfahren nicht sich Lohnsteuerermäßigungsverfahren.

Was ist das Lohnsteuerermäßigungsverfahren?

• Beim Lohnsteuerermäßigungsverfahren können steuerpflichtige in der Regel ab Oktober des Vorjahres einen Antrag stellen, dass vom Finanzamt Freibeträge auf der elektronischen Lohnsteuerkarte eingetragen werden und der Arbeitgeber so eine geringere Lohnsteuer vom Bruttogehalt einbehält und abführt. Die Regelung zur Berücksichtigung von negativen Einkünften findet sich im Einkommenssteuergesetz unter § 39a Abs. 1 Nr. 5 b) EStG.

Funktioniert das auch mit Immobilienverlusten?

• Ja das funktioniert auch mit Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, jedoch nicht im ersten Jahr, wenn man die Immobilie gerade erst erworben hat. Für das Folgejahr kann man jedoch eine Prognoseberechnung erstellen und anhand dieser Prognose einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßging beim Finanzamt stellen.

Was ist, wenn meine Prognose sich nachträglich als falsch herausstellt?

• Der Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung kann unterjährig jederzeit angepasst werden und falls sich am Ende bei der Einkommenssteuererklärung ein anderer Verlust ergibt, wird die Steuer entsprechend vom Finanzamt nacherhoben. Aber Vorsicht: Die Annahmen bei der Prognose sollten für einen Dritten nachvollziehbar und nicht völlig aus der Luft gegriffen sein.

Praxistipp

Jedes Jahr im Januar das steuerliche Ergebnis der Immobilie aus dem Vorjahr hochrechnen und um außerordentlich Sondereffekte (z. B. einmalige Sanierung, außerplanmäßige Reparatur) bereinigen und um für das kommende Jahr absehbare Sondereffekte ergänzen. Auf Basis dieser Berechnung dann im Januar den Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung stellen und jeden Monat über ein höheres Nettoeinkommen erfreuen, was für neue Investitionen sofort genutzt werden kann.

Für Rückfragen stehen wir gern als fachlicher Sparringspartner natürlich gern zur Verfügung.

Beste Grüße von den

#Steuerknaben